不動産投資初心者は絶対見逃せない｜法改正内容とは？

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どうもトラエンです。

私の周りにも徐々に増えてきている不動産投資ですが・・・

やはり不動産投資は、危ない面もあります。そのため、2020年12月に不動産投資によくありがちなサブリースに関する法律が施行されましすので、その事について紹介します。

不動産投資興味あるけど、ちょっと怖いなぁ〜って思う方は絶対見た方が良いです。

● サブリースの法改正
● 不動産投資の最低限のポイント４つ

サブリース契約の法改正

2020年12月にサブリースの勧誘や広告を規制する新たな法律が施行されます。

サブリースと言われてもピンとこないかもしれませんが、これは家賃保証という売り文句で不動産に対する注意喚起の内容です。

この内容について、具体的に国交省がガイドラインを公開していました。

その内容が、以前私の知人が失敗した例によく似ていたので、詳細は、以下の具体例というのをご確認ください。

概要だけを言うと、やはり「家賃保証」と言う甘い言葉を使い、初心者投資家を募る不動産業者に注意しましょうと言う事ですね。

家賃保証と聞くと、永久的に家賃が入ってきて、自分の収入になり、「安心」と考えがちですが・・・

そんな長期間家賃保証をする気もないのに、そう言う売り文句で初心者を募っている輩が多いためこう言う法改正に至った様ですね。

【具体例】
① サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項

• 契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づきサブリース業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示せず、「○年家賃保証！」「支払い家賃は契約期間内確実に保証！一切収入が下がりません！」といった表示をして、当該期間家賃収入が保証されているかのように誤解されるような表示をしている
• 「○年家賃保証」という記載に隣接する箇所に、定期的な見直しがあること等のリスク情報について表示せず、離れた箇所に表示している
• 実際は記載された期間より短い期間毎に家賃の見直しがあり、収支シミュレーション通りの収入を得られるわけではないにも関わらず、その旨や収支シミュレーションの前提となる仮定（稼働率、家賃変動等）を表示せず、〇年間の賃貸経営の収支シミュレーションを表示している
• 実際は記載の期間より短い期間で家賃の改定があるにもかかわらず、オーナーの声として〇年間家賃収入が保証されるような経験談を表示している
• 広告に記載された利回りが実際の利回りを大きく上回っている
• 利回りを表示する際に、表面利回りか実質利回りかが明確にされていなかったり、表面利回りの場合に、その旨及び諸経費を考慮する必要がある旨を表示していない
• 根拠を示さず、「ローン返済期間は実質負担０」といった表示をしている
• 根拠のない算出基準で算出した家賃をもとに、「周辺相場よりも当社は高く借り上げます」と表示している
• 「一般的な賃貸経営は２年毎の更新や空室リスクがあるが、サブリースなら不動産会社が家賃保証するので安定した家賃収入を得られます。」といった、サブリース契約のメリットのみを表示している

② 賃貸住宅の維持保全の実施方法

• 実際にはサブリース業者が実施しない維持保全の業務を実施するかのような表示をしている
• 実際は休日や深夜は受付業務のみ、又は全く対応されないにもかかわらず、「弊社では入居者専用フリーダイヤルコールセンターを設け、入居者様に万が一のトラブルも 24時間対応しスピーディーに解決します」といった表示をしている

③ 賃貸住宅の維持保全の費用の分担に関する事項

• 実際には毎月オーナーから一定の費用を徴収して原状回復費用に当てているにも関わらず、「原状回復費負担なし」といった表示をしている
• 実際には、大規模修繕など一部の修繕費はオーナーが負担するにも関わらず、「修繕費負担なし」といった表示をしている
• 修繕費の大半がオーナー負担にもかかわらず、「オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！」といった表示をし、オーナー負担の表示がない
• 維持保全の費用について、一定の上限額を超えるとオーナー負担になるにもかかわらず、「維持保全費用ゼロ」といった表示をしている
• 維持保全の費用について、実際には、他社でより低い利率の例があるにもかかわらず「月々の家賃総額のわずか○％という業界随一のお得なシステムです」といった表示をしている
• 実際には客観的な根拠がないにもかかわらず、「維持保全の費用は他社の半分程度で済みます」といった表示をしている
• 月額費用がかかるにもかかわらず、「当社で建築、サブリース契約を結ばれた場合、全ての住戸に家具家電を設置！入居者の負担が減るので空室リスクを減らせます！」と表示し、月額費用の表示がない

④ マスターリース契約の解除に関する事項

• 契約期間中であっても業者から解約することが可能であるにも関わらずその旨を記載せずに、「30 年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」といった表示をしている
• 実際には借地借家法が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「いつでも自由に解約できます」と表示している
• 実際には、契約を解除する場合は、月額家賃の数か月を支払う必要があるにもかかわらずその旨を記載せずに、「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示している

出典元：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001373809.pdf

● ビットコイン急落？今後どうなる？

さいごに

サブリースと言われてもピンときていない方も多かったかもしれませんが、家賃保証という売り文句で近寄ってくる不動産会社は多数います。

実際に今回の法改正で懲役刑と罰金が用意されていますので、この手口の多さがよくわかると思います。

まぁ、実際に私もサブリース物件を保有しているのですが、私の場合は、一応プラスになっているのと不動産会社と良好な関係を築けているので、大丈夫です。

こういう業者を避けるために、個人的にまず見るべきポイントは、４つです。

１つ目は、サブリースが外れた場合の実質家賃と、サブリースでの家賃の金額の差分ですね。

これが大きい場合は、サブリースでぼったくられている可能性も高いので、要注意です。

２つ目は、当たり前ですが周辺の家賃相場とサブリースの金額の差もちゃんとチェックしておいてください。

３つ目は、家賃保証と言っておきながら、管理費などでマイナス収支のものがどの程度あり、それを含めた状態で本当に収支がプラスになるのか？という事です。

このときよく、使われる常套手段が、還付金によりプラスになりますという事ですが、それが本当に自分にとって最適な収入の取り方なのかどうかは要チェックです。

最後に、紹介してくる金融機関の金利ですね。

これが、高いという事は、あまりしっかり調べていない可能性も高いです。

もちろん、ローン利率をもとに、収益がマイナスにならない様に、数字マジックを業者は使って購入を迫ってくるでしょうが、本当は、もっと収益がある可能性があるのに、そこを手抜きしてくるなど言語道断ですね。

他にも、「売り抜ける時のシミュレーション」や「サブリースを外す場合の条件」など色々と検討材料はありますが、まずは４つくらいは最低限押さえておかないと、痛い目に遭いますね。

ちなみに、サブリースを外す、外さないによって、物件売却時の金額も大きく変わってくるので、この点もいつか説明しますね。

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