少額投資の種類｜東京五輪の後不動産バブルが崩壊するのか！？

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よく巷で東京オリンピックが終わった後、不動産価格が暴落すると言う都市伝説的な噂が流れていますが、本当にそうなのか、検討しましたので、紹介します。

2019年の不動産業界はどうだったのか？

2019年は台風被害や、水害が散見されました。

例えば、千葉県や神奈川県を襲った台風19号、21号では、死者も出ましたし、多摩川の決壊なども発生しました。

首都圏の人口密集地では、大規模な「水害」により、１万棟以上の住宅が全壊し10万棟以上の住宅が被害が発生しました。

また、2018年はスルガ銀行の不正融資、レオパレスの施工不良、TATERUの融資資料改ざん問題があり2019年も継続して、

不動産業界に関するマイナスのニュースが多かったです。

特に、スルガ銀行は、2018年10月から6ヶ月の業務停止命令を受け、旧経営陣も経営から退かされ、35億円の損害賠償を請求されるなど、金融業界を震撼させました。

この不動産業界のマイナスなニュースが影響し、全金融機関における融資は低迷どころか全面的にストップした金融機関など軒並み融資の引き締めが行われました。

金融機関の融資頼みだあった新築建売系業者は、不動産が売れず、業績を悪化させていったと言うのが2019年です。

「災害」と「スルガ銀行問題」に揺れたのが2019年でした。

2020年の不動産業界ははどうなる？

(1) スルガ銀行問題

まず、スルガ銀行問題ですが、不正を行なった金融機関の融資再開です。

2019年12月において、融資を停止していた金融機関が融資を再開し始めました。

この条件として、不透明になっていた融資条件を徹底するとともに、コンプライアンスを向上して融資していく事で、融資再開という流れが出来てきました。

なお、多数の不正を行っていた神奈川県付近の支店では、まだ自粛ムードが続いているようですが、それ以外ではすでに新規顧客への融資もスタートしています。

良かった点としては、融資条件の透明化を高めた事で、不動産業者を選別するようになっていきました。そのため、不正に加担した不動産業者の物件については、融資が出ないようです。

特に、レオパレスの施工不要問題があった事から、レオパレス物件は、融資不可となっている銀行が多いため、今後価格の下落が見られそうです。

オリンピック後に不動産バブルが崩壊！？

私自身も気になっていた、オリンピック後に不動産バブルが崩壊すると言われていた「神話」について調べてみました。

調べた結果から言うと、

2020年に大幅な地価下落は起きないでしょう。

それは以下の理由から判断しました。

① 地価上昇は東京では起こっていない
② そもそもそんなに地価は上昇していない

① 地価上昇は東京では起こっていない

これについては、国土交通省都道府県地価調査の結果を見てもらえれば分かりますが、東京の地下上昇率は、第10位です。

台東区がギリギリ10位にランクインしていますが、もしバブルが始まっているとすれば、東京の多くの地域が、このランキングに載っていてもおかしくありませんので、地下上昇は起こっていないと言えるのではないでしょうか。

むしろ、東京オリンピックとは関係のない、第1位の北海道の倶知安町（くっちゃんちょう）の方が、バブルに近いです。

倶知安町は、前年比57.7％とバブル時代の３大都市を超える高水準となっていますが、これは町をあげてインバウンド誘致や様々な政策をとった結果のようですので、外的要因ではなく自主的要因であり明確な原因があるため、問題ないでしょう。

② そもそもそんなに地価は上昇していない

２つ目の理由は、そもそも日本は別に地価上昇でバブルが発生しているわけではない！と言う事です。

これも国土交通省の地価公示を見ると分かりますが、2019年の地価は確かに上昇しています。

全国平均で見ると、全国で地価は前年比1.2％上昇しています。

しかし、もう一度冷静になっていただきたいのは、バブルの定義です。

バブルというのは、そのモノ（商品）に急激な上昇をする理由がないのに、周りからの噂などで、短期間で急激（例10％以上）の上昇を見せる現象です。

以下図を見てもらえれば分かりますが、1976年に発生したバブルや、2007年に発生したITバブルと比較して、地価は、急激な上昇というのを見せていません。

そのため、この現状からオリンピックバブルと定義するようなものがそもそも存在していないため、下落するというのも考えづらいです。

さいごに

東京オリンピック終了後、日本の地価は暴落すると巷で神話のように言われていますが、ちゃんと調べると特に何の根拠もない噂である事が分かると思います。

だからと言って、不動産投資に飛びつくのはよくないです。

2019年まで融資が厳しく不動産業界自体も売りたくても売れなかったのが、2019年でした。

そのため、2020年は不動産業界が盛り返そうとキャッシュフローが生まれない土地を頑張って売り込みに来る可能性も十分に考えられます。

今後不動産投資をする場合は、しっかりその土地周辺の家賃価格相場と立地条件から入居者が確保できる物件なのかどうなのか、信頼できる不動産と二人三脚で進めていく必要があります。

今後は土地転がしよりも、継続したキャッシュフローが見込める物件なのかが重要ですので、その点をしっかり見据えて行動して行ってください。

重要なのは、信頼できる素晴らしいパートナーを見つける事です。