関東の不動産は価値が下がるのか？地方創生が始まるのか？検証

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どうもトラエンです。

最近よく、Iターンという言葉や、ワーケーションという言葉から東京一極が緩和され地方への人の流れが出てきているという事から、不動産を購入する場合もそこを考慮した方が良いという人がいました。

ん〜本当かなという事で少し調べてみましたので、その結果について紹介します。

本記事のポイントは以下です。

✔︎ コロナの影響で本当に人は地方に流れるの？
✔︎ 東京に人が集まる本当の理由とは？

東京圏への転入者動向

まずは、東京圏への転入者がどのような推移だったのか、長期の時間軸で確認しましょう。

以下は直近ではなく、長期間の流れなので、今が違うんだよという人もいると思いますが、まず大きな流れも把握しておかないといけないので。

（出所　「国土の長期展望」最終とりまとめ　参考資料）

このグラフを見れば分かりますが、長期的に東京一極集中が続いています。

まぁ、これは既知の事実ではありますが、一応本当にそうなのかという視点で調べてみました。

高度成長期には、地方から大都市圏への人口へ大きな流れがあり、第一次石油ショック後は、まさしく東京一極集中が始まりました。

そして少なくともコロナ前までは東京一極集中が続いていたことが分かります。

では、東京圏への転入社はどのような年齢層なのでしょうか。直近10年の動向は以下の通りです。

ここが一つポイントですね。

（出所　「国土の長期展望」最終とりまとめ　参考資料）
この動向を見れば一目瞭然ですが、東京圏への転入超過数（転入から転出を控除したもの）では、15歳～29歳以下が9割を占めます。

この年齢層から分かる通り、東京一極集中になった理由の大きな一つは、進学と就職なんですよね。

まぁ、私の人生を考えても確かにそうだなぁ〜という感じです。

足元の状況

では、ここ最近変わったんだよ！という人の意見を確認する為、直近の東京都への転入超過数の推移は以下の図の通りです。

（出所　「国土の長期展望」最終とりまとめ　参考資料）
緊急事態宣言が出された後、2020年5月から流れが明らかに変わり、比較可能な2013年7月以降初めての転出超過となりました。

コロナ禍において2020年6月を除けば東京都への人口流入は一旦止まり、2020年7月以降、8か月連続で転出超過となっています。

2021年3～4月は転入超過でしたが、依然として前年を大きく下回っています。

この要因は様々に解説されていますが、東京都内から隣接県（千葉、埼玉、神奈川）へ引っ越している事例が大半であり、いわゆる地方への転居は少ないと言えます。テレワークにおける仕事スペースの確保等を目的に、東京都内よりは広い住居を確保できる隣接県に移転する人は相応に存在するものと思われます。

一方で以下図の通り、東京都内のマンションの売れ行きが好調であるように、テレワークで地方居住を選択するような動きは全体としてはわずかでしょう。

（出典元：不動産経済研究所）

東京からの転出は続くのか

では、東京からの転出は続くのでしょうか。

ん〜〜もちろんこれはわかりませんが、東京への移住者の理由の一つが、学生ですよね。東京には有名大学も多数ありますから、一極集中が、緩和する可能性はあったとしても、地方への流出がこれ以上増えるのかと言われると少し疑問です。

（出所　「国土の長期展望」最終とりまとめ　参考資料）

このグラフにあるように、東京には有名な大学が多く、そしてその定員数は地方からの学生を吸収することが前提になっています。日本において大学に進学しようとすれば、東京を目指すことは非常に自然な流れです。東京は学生の町であるとも言えます。

そして、その大学生の就職先も東京にあるのです。

以下は大企業数の地域別シェアです。

（出所　「国土の長期展望」最終とりまとめ　参考資料）

資本金10億円以上の企業の地域別シェアは、東京圏が全体の6割を占めます。

また、企業数も東京圏は増加しています。

一方で、大阪圏は企業シェア減少、名古屋圏は企業シェア横ばいとなっており、規模が大きいと想定される企業は、東京に集中する傾向が強まっています。

これは東京都に立地する上場企業の割合を見ても分かります。

以下のグラフのように上場企業の5割は東京に本社を構えています。そして、外資系企業も東京に集中しています。

（出所　「国土の長期展望」最終とりまとめ　参考資料）

さいごに

東京一極集中を緩和し、地方創生を目指そうという動きは様々にあると思います。

まぁ、全員がわかっているコロナが一つのきっかけとなり、テレワークでどこでも仕事ができる環境も整いつつあります。

毎日のように出社しなくても良いのであれば、地価の高い東京に住まなくとも良いと考えるビジネスパーソンもいるでしょう。

ただ、そこだけを切り出して東京一極集中はないと議論している人が多いですが・・・

東京一極集中の要因の大きな一つは、若者を惹きつけていることにあります。

若者を惹きつける理由は、進学と就職と想定され、この2つの要因が東京圏以外に分散されない限り、東京の一極集中は終わらないと個人的には考えています。

これは、古い考えなのかもしれません。テレワークの普及は、今までの人の流れを変えるのかもしれませんし、大学でもオンライン上での教育が普及していくのかもしれません。

でも、学生の意見として、キャンパスライフを早く楽しみたいという意見の人ってかなり多いですよね。（結局人は、人と繋がっていないと生きられない生き物なんです）

バーチャルの世界だけでビジネスや学問が完結することは無いと思われます。そうすると、結局は東京圏から離れられないのですよね。

また生活する環境としても、商業の集積は一朝一夕には進みません。飲食店、食料品店（肉屋、パン屋、ケーキ屋等々）が集積している地域はやはり魅力的です。店舗は、やはり駅近に集積していることが多いのは言うまでもありません。もちろん、遊びも同様です。

結局のところ、進学、就職、生活、遊び等、全ての面において東京圏は他地域に競争力を有しているのです。そして、人が集まるから、更に魅力が高まるのです。

まぁ、これは日本に限った話ではなく、世界的に見ても都市化の流れは変わりません。

という個人的見解から、やはりこれからも東京一極集中は続く一方で、人口が減少していく地方の魅力は、残念ながら高まらないと思いますので、

不動産を買う場合は、この点を考慮して買うべきですね。